仓库)抵押评估
对于工业厂房的评估,实际工作中采用市场比较法评估较少,一般以成本法、收益法评估为多。在评估过程中,为有效控制风险,要处理好以下几方面的问题:
(1)在同一基地内,相同规模的工厂由于土地容积率的差异,土地利用程度的差异,土地取得费用和开发成本是不同的,由此造成评估结果差异较大。
(2)有的工业厂房因使用需要进行过翻建或翻新,在用成本法对工业厂房进行评估时,如果单纯采用成新折旧法会使评估价值偏高,应结合直线折旧法综合确定成新率。
(3)有的厂房由于地处市中心,且有临街面的优势,厂方利用此优势将厂房出租做门面或办公,这时如果在合法原则的前提下,考虑估价对象的潜在商业价值,选用市场比较、收益还原法就会使估价价值偏高,而应结合成本法降低抵押厂房的抵押价值。
(4)在使用收益法对厂房进行评估时,对于不同结构厂房的租金的求取应该是不同的。如特等地段钢混结构租金为7元/平方米,混合结构为6元/平方米,砖混一等结构为5元/平方米,砖混二等结构为4.5元/平方米,砖混三等结构为3元/平方米,简易结构为2.5元/平方米。以不同结构的租金差异来控制抵押房产的价格,也是控制抵押风险的有效方法。 上一页 [1] [2] [3] [4]
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